[지역분석]충남 천안시 지역분석(위치, 인구수, 지역시세, 매매지수...

November 03, 2022 | 4 Minute Read

현재 충남지역에 대한 지역분석을 하는 중인데요. 저번주에 충남 천안으로 임장을 다녀왔습니다.

충남 천안시에 대한 지역분석 자료입니다^^ 미리미리 천안시의 지리상 위치, 인구수, 지역시세(저평가 분석), 매매지수, 전세지수, 미분양, 입주물량, 청약경쟁률을 보고 저평가 여부를 기본으로 두고 결정 리스크가 될 명맥 있는 부분까지 분석해 소결론을 내렸습니다.

충청남도 천안시는 평택, 청주, 세종, 아산시와 붙어있는데요. 평택과는 40분, 청주와 1시간, 세종은 50분 거리에 위치해 있어 서관 일자리를 공유하는 지역으로 볼 고갱이 있습니다. 평택과 형편없이 가까운 거리에 위치해 있고 기차를 타고 서울까지도 빠르게 갈 생령 있는 곳입니다. 역시 아산시는 천안과 극한 지역으로 볼 행우 있을 정도로 잘 옆에 붙어 있습니다. 그러므로 전반 ‘천안아산’이라고 부릅니다.

천안시 인구수는 657,418명이며 세대수는 301,756세대입니다. 천안시는 인구수와 세대수 전통 증가하고 있는 지역으로 관심을 갖고 지켜볼 지역입니다.

천안시는 전출인구보다 전입인구가 많은 도시입니다. 대컨 전입은 충남 아산>경기 평택> 충북 충주 순이며 전출은 충남 아산>경기 평택>충북 충주로

역시나 일자리를 공유하는 지역이기 그렇게 인구 이동 비율도 높습니다.

인구 이동과 밥공기 공유를 확인하기 위해 부동산 지인에서 확인해 보았습니다.

흐름을 아울러 가는 지역인 충남, 충북의 매매가격지수를 비교해보았습니다. 충남과 충북은 상승, 하락의 변곡점을 보면 한달 간격으로 하 비슷한 흐름을 보입니다. 요사이 충북은 20년 5월 상승흐름으로 전환되었고 전고점을 돌파한 버금 요사이 가격이 보합(조정)한 상태이고, 충남은 20년 6월 상승 전환되었고 충부과 함께 전고점 돌파한 후 값 보합(조정) 받는 중입니다.

충남 내 지역끼리 매매가격지수를 보겠습니다. 선차 천안이 흐름을 리드하고 있는데요, 천안은 19년 9월 상승 전환되고 전고점 합격 추후 22년 2월부터 보합(하락) 중이며, 아산은 19년 10월 상승 전환되고 전고점 패스 추후 22년 4월부터 보합(하락) 중입니다. 서산과 당진은 22년에 상승 전환되었고 입때 전고점 패스 전이며 현재는 이외 요인에 의해 보합 상태로 보입니다. 매매가격 변동률을 보면 아산>천안 순으로 아산이 더한층 원체 올랐다는 걸 알 목숨 있고 서산 7%, 당진 1%로 두 흙 전면 미처 너무 오르지 못했습니다.

지방소도시의 최근 실거래가를(아실) 보겠습니다. 미리감치 인구수가 많은 전답 소도시 1그릅을 보면 평택>천안>아산>청주>전주 순으로 높고, 아산 급제 청주와 전주가 저평가 되어 보입니다.

지방소도시 1그룹을 우극 신후히 보겠습니다. 이즈막 3년간 최상 평당가 아파트(대장아파트)의 시세(부동산지인)를 비교해보았습니다. 2020년에는 전주가 허다히 올랐고, 천안, 아산, 전주 주무 평택이 저평가 되어보이네요. 2021년에는 평택이 더없이 올랐고, 전주는 20년에 올라서 그런지 제자리입니다. 2022년에는 천안아산이 조율 받고 있고, 전주와 평택은 입담 상승하였네요.

상위도시와 비교하기 천안 롯데캐슬 더 두정 위해 대전, 광주, 천안, 아산, 청주의 3년간 시세를 비교해보았습니다. 2020년에는 전투행위 과 광주가 저평가 되었고, 천안 과 청주가 저평가로 보입니다. 2021년에는 여전히 광주가 저평가 되었고, 아산, 청주가 많이 상승하였습니다. 2022년에는 어쨌든 광주가 저평가 되었고, 천안, 아산, 청주 전통 컨트롤 받아 못 오른 모습입니다.

요즘 3년간 상위도시와 평당가의 적정비율을 보면 광주가 2020년 채비 16% 상승하였네요. 천안은 67%로 이적 적정해 보입니다. 아산은 7%, 청주는 14% 상승하였습니다.

이적 천안 시세가 적정한지 또 확인하기 위해 대전과 천안에서 연차가 있고 평당가는 높은 아파트의 시세흐름을 새로 비교해보았습니다. 적정 기후 차이는 교봉 100%일 때, 천안이 70%로 중제 천안이 74%로 적정하다고 판단됩니다.

천안과 인구수가 비슷한 지역과 적은 지역들의 3년간 시세를 비교해 보았습니다.

천안의 매매전세가격지수의 변곡점을 보겠습니다. 15년 6월 매매지수가 하락세로 전환되었고, 같은 끽휴 12월 전세지수도 하락하기 시작합니다. 19년 7월 전세지수가 상승으로 전환되면서 같은해 9월 매매지수도 상승 전환되었습니다(투자 타이밍). 더욱이 22년 2월 매매지수가 앞서 꺾였고 이후 전세지수도 하락하는 모습을 보이고 있습니다.

천안시시의 매매지수와 입주물량, 미분양을 함께 보겠습니다. 14년 11월 이전까지 입주물량과 미분양이 감소하면서 매매전세지수가 상승하였습니다. 14년 11월 이후 입주물량과 미분양이 같이 증가하면서 매매전세지수가 하락합니다. 19년부터 입주물량과 미분양 감소하자, 전세지수가 기이 상승으로 전환되었고 19년 7월 매매지수도 상승하기 시작합니다. 22년 1월 입주물량은 증가하고 있고, 미분양은 시재 없지만 매매전세지수는 하락세를 보입니다.

종전 천안시 미분양이 무척 쌓인 지점(2016년 9월, 2017년 10월)을 확인해보겠습니다.

2016년 9월 천안시 미분양 아파트 내역입니다.

2017년 10월 천안시 미분양 아파트 내역입니다.

이마적 천안시 미분양은 21년 3월부터 거의 없는 상태입니다.

군 많던 미분양이 곧바로 하모 아파트에서 줄었을까요? 17년 10월 준비 금시 미분양을 확인해 보니 대개 물량이 소진된 것을 확인할 명 있고 현시 남아있는 아파트는 외곽에 위치한 아파트로 임자 물량도 끔찍이 소량으로 미분양이 없다고 봐도 무난합니다.

천안시 과 미분양이 났지만 목하 소진된 곳은 흰색으로, 여태껏 남아있는 미분양 아파트는 검정색으로 표시했습니다.

다음은 천안시 입주물량입니다. 천안시는 22년부터 24년까지 입주물량이 증가는 추세입니다. 이렇게 입주물량이 많을 때는 위치가 중요한데요. 족히 소화될 수 있는 입지에 생기면 큰 리스크로 당하 않지만 입지가 좋지 않은 곳에 많은 물량이 쌓이면 미분양으로 연결되어 리스크로 볼 호운 있습니다.

천안시의 2022년~2025년에 입주하는 아파트 리스트입니다. (입주물량, 세대수, 분양가, 시공사, 프리미엄)

향후 천안시에 입주할 아파트의 위치입니다. 좋은 곳에 몰려있다기 보다는 전체적으로 입주물량이 많아 보여 향후 전세가격에 영향을 주고, 매매가격에도 영향을 줄 수 있다고 보입니다.

곧바로 옆에 위치한 아산시의 입주물량도 함께 보겠습니다. 가까운 지역의 입주물량이 많으면 잘 영향을 받을 호운 있기 때문에 다름없이 봐야합니다. 아산시도 22년부터 24년까지 입주물량이 증가하는 추세입니다.

천안시의 근시 전세가격지수를 통해 임대수요를 알 길운 있는데요 21년 9월까지 임대수요가 증가했는데 22년 1월부터 감소하는 모습입니다.

천안시의 청약경쟁률입니다. 입지가 내권 좋은 곳은 한자리수, 좋은 곳은 두자리수 이상으로 분위가 나쁘지 않고, 현계 분양권 프리미엄도 5천~1억 마지막 붙어있습니다.

천안시 매매가격지수와 거래량을 같이 보겠습니다. 서울투자자, 지방투자자, 실거주자의 거래량을 아울러 보면 거래량이 앞서 증가하고 노형 내종 매매가격이 올라감을 알 삶 있습니다. 또한 투자자뿐만 아니라 실거주자까지 거래량이 많아져야 매매가격이 올라갑니다.

21년 하반기부터 천안시 거래량이 감소하면서 매매지수 하락으로 전환됨을 알 생명 있습니다.

천안시 지역분석 소결론입니다. 천안시는 상위도시 더욱이 하위도시와 시세를 비교해 보았을 때 현재는 적정하다고 판단되고 22년 2월 매매지수 전고점 승인 이후 매매, 전세지수 보합(하락) 중이고, 미분양은 거의 없고 청약경쟁률도 나쁘지 않지만 입주물량이 24년까지 늘어나고 있고, 투자자거래량도 감소하여 현재로는 리스크가 있는 지역이라 판단됩니다.

끄트머리 충남 천안시 지역분석 1편 이었고 두번째 편에서는 천안시 동별 평당가, 동별 서열, 도시개발, 상권, 학원가, 일자리 분석에 대해 올리겠습니다. 긴 문자 읽어주셔서 감사합니다^^